Kelder onder de tuin of onder uw woning: wat kunt u het beste doen?

In de tuin bouwen is bouwtechnisch vaak eenvoudiger dan onder uw woning: de kelderbouwer werkt in open grond en hoeft de bestaande fundering niet over te nemen. Daar staat tegenover dat een kelder onder de tuin op uw huis moet worden aangesloten, dat de indeling zich voegt naar de vorm van het perceel en dat u een deel van uw tuin definitief inlevert. Welke van de twee voor u de juiste keuze is, hangt af van drie dingen: de grondwaterstand op uw perceel, de bereikbaarheid van uw achtertuin en wat het omgevingsplan van uw gemeente onder de grond toestaat.

Wat wint u met een kelder onder de tuin?

Het grootste voordeel is technisch. Bij een kelder onder een bestaande woning moet het huis eerst door een hulpconstructie worden overgenomen voordat de grond eronder weg kan. Onder de tuin speelt dat niet: er wordt in open grond gewerkt, waardoor de bouwkuip eenvoudiger te maken is en het casco sneller staat.

Het tweede voordeel is oppervlak. Een kelder onder het huis blijft binnen de voetafdruk van de woning; onder de tuin bent u daar niet aan gebonden. Wat er past, wordt bepaald door het omgevingsplan en door de afstand die u tot de erfgrens en tot bestaande bomen moet houden.

Ook de overlast blijft beperkt. In ongeveer 80% van onze projecten blijven bewoners tijdens de bouw gewoon in hun woning. Bij een tuinkelder geldt dat vrijwel altijd: het zware werk gebeurt buiten, en pas bij de aansluiting op de woning merkt u er binnen iets van. Daglicht is geen bezwaar — een koekoek of beloopbaar glas in het kelderdek maakt van de ruimte een volwaardige woonverdieping.

Wat levert u in?

Een kelder onder de tuin ligt los van uw woning en moet erop worden aangesloten. Bouwkundig betekent dat vrijwel altijd een doorbraak in de achtergevel, met daarboven een constructie die de trap opvangt. Die aansluiting is geen bijzaak: zij bepaalt hoe vanzelfsprekend de kelder onderdeel wordt van uw huis, en zij is een van de eerste dingen die wij in het ontwerp vastleggen.

Verder voegt de indeling zich naar de tuin. Een kelder onder de woning volgt de bestaande kamerstructuur; een tuinkelder is meestal een lange rechthoek achter het huis. Dat werkt uitstekend voor een wellness, een bioscoop, een atelier of een garage, en minder goed voor een reeks kleinere kamers.

Tot slot ligt boven de kelder een dek met een beperkte laag grond. Gras, borders en lage beplanting gedijen daar prima op, grote bomen niet. En tijdens de bouw is uw tuin bouwplaats.

Wat betekent de grondwaterstand voor een kelder onder de tuin?

Een hoge grondwaterstand is geen reden om van een kelder af te zien, maar een ontwerpopgave. Het gaat om twee dingen. Ten eerste moet het grondwater zijn weg kunnen blijven vinden: een kelder mag de natuurlijke doorstroom niet blokkeren, en daar zijn voorzieningen voor. Ten tweede duwt water een lege betonnen bak omhoog, dus moet het ontwerp voldoende gewicht of verankering krijgen.

Wat er nodig is, verschilt per straat en soms per perceel. Wij laten daarom vroeg in het traject de bodem en de grondwaterstand ter plaatse onderzoeken door een geotechnisch adviseur. Dat gebeurt vóór het definitieve ontwerp, zodat u het op een beslismoment weet en niet halverwege de bouw.

Wat mag er onder uw tuin?

Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Het bestemmingsplan bestaat niet meer als apart plan; de regels voor uw perceel staan nu in het omgevingsplan van uw gemeente. Daarin staat ook wat er onder de grond mag en of een kelder meetelt als bebouwd oppervlak.

Bouwen is sindsdien gesplitst in een ruimtelijk en een technisch deel. Een kelder staat niet tussen de vergunningvrije gevallen van het Besluit bouwwerken leefomgeving, en een vergunningvrij bijbehorend bouwwerk moet bovendien op de grond staan. In de praktijk is een kelder onder de tuin daarom altijd vergunningplichtig, en veel gemeenten stellen daarnaast een eigen eis, bijvoorbeeld een onderbouwing van de effecten op het grondwater.

De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen geldt voorlopig nog niet voor verbouw, dus een kwaliteitsborger is bij dit soort projecten niet verplicht. Hoe de aanvraag verloopt, leest u bij de vergunning voor een kelder onder uw woning.

Traditioneel gebouwd of een afzinkkelder?

Onder de tuin kan het op twee manieren. Een traditioneel gebouwde kelder wordt ter plaatse gestort en geeft de meeste vrijheid in vorm en in de aansluiting op de woning. Een afzinkkelder bestaat uit geprefabriceerde delen die op hun plaats worden afgezonken; dat gaat sneller en biedt uitkomst als de achtertuin slecht bereikbaar is. Welke methode past, hangt af van de bodem, de bereikbaarheid en de gewenste vorm. Op onze pagina over de afzinkkelder staat wanneer die de betere keuze is.

Wat kost een kelder onder de tuin?

Voor een casco kelder onder een bestaande woning rekenen wij op dit moment met ongeveer € 3.500 per m². Een afzinkkelder onder de tuin ligt in dezelfde orde: ook daar houden wij ongeveer € 3.500 per m² casco aan. Dat een tuinkelder bouwtechnisch eenvoudiger is, betekent dus niet dat hij goedkoper uitvalt.

Wat het in uw geval wordt, hangt af van de bereikbaarheid van de achtertuin, de grondwaterstand en de manier waarop de kelder op uw woning wordt aangesloten. Die drie kunnen het bedrag beide kanten op bewegen. Met de rekentool krijgt u een indicatie voor uw eigen situatie; de opbouw van de kosten leggen wij uit bij wat een kelder onder een bestaande woning kost.

Wat betekent dit voor u?

Kies de tuin als uw achtertuin ruim en bereikbaar is, als u één grote aaneengesloten ruimte wilt en als u dat deel van de tuin wilt inleveren. Kies onder de woning als u de bestaande plattegrond wilt verdubbelen, als de tuin klein is, of als de aansluiting anders te gedwongen wordt. In veel projecten is het antwoord een combinatie: een kelder die deels onder het huis en deels onder de tuin ligt.

Houd rekening met 4 tot 6 weken voor de conceptfase, 28 weken voor engineering en vergunningen, 12 tot 16 weken voor het casco en 10 tot 16 weken voor de afbouw. Ruimer Leven werkt sinds 2011 uitsluitend aan kelders en houdt ontwerp, constructie, vergunningen en de selectie en begeleiding van de kelderbouwer in één hand. Bouwen doen wij niet zelf; wij zorgen dat de juiste partij het bouwt en dat u per stap weet waar u aan toe bent. Zie ook onze pagina over kelderbouw onder bestaande woningen.

Veelgestelde vragen over een kelder onder de tuin